Монополія ріелторських послуг: нюанси законопроекту № 3618

9 червня 2020 року на сайті Верховної Ради України зареєстровано проект Закону України «Про ріелторську діяльність в Україні» за №3618. 1 липня 2020 року законопроект було передано на розгляд Комітету Верховної Ради України з питань економічного розвитку.

Ним пропонується врегулювати брокерську діяльність в Україні в сфері нерухомості.

Головна особливість вказаного Законопроекту №3618 в тому, що у разі його прийняття у відповідній редакції, власники нерухомого майна будуть позбавлені права розпоряджатися (купувати, продавати, брати/здавати в оренду (крім операцій з дарування та спадкування нерухомого майна) ) своїм нерухомим майном без посередників – суб’єктів ріелторської діяльності.

Це вже третя спроба законодавців України на рівні закону врегулювати питання діяльності брокерів (ріелторів) з нерухомості. Перший законопроект про ріелторську діяльність в Україні було зареєстровано ще в червні 2007 року, другий 07.07.2011 року.

Законопроєкт спрямований:

• визначити правові засади організації та провадження ріелторської діяльності в Україні;

• забезпечити єдину державну політику у сфері регулювання ріелторської діяльності в Україні, захисту прав і інтересів фахівців у сфері ріелторської діяльності, суб’єктів ріелторської діяльності та споживачів ріелторських послуг при здійсненні операцій з нерухомістю;

• врегулювати відносини між споживачами ріелторських послуг (фізичні/юридичні особи) та суб’єктами ріелторської діяльності (брокер як ФОП або юридична особа) з приводу операцій щодо купівлі, продажу, найму (оренди) нерухомого майна, проведенням інших операцій з нерухомістю (крім дарування та спадкування);

У разі прийняття законопроекту №3618:

1) в законодавче поле вводяться, до прикладу, такі терміни як:

– агент з нерухомості;

– брокер (ріелтор) з нерухомості;

– ріелторська діяльність;

– ріелторські послуги;

– суб’єкт ріелторської діяльності;

2) суб’єктами ріелторської діяльності будуть – брокери, зареєстровані у встановленому законом порядку як фізичні особи – підприємці, а також юридичні особи незалежно від її організаційно-правової форми та форми власності, у складі яких працюватиме не менше одного брокера, які провадять ріелторську діяльність, мають діючий (не зупинений, не припинений) сертифікат суб’єкта ріелторської діяльності;

3) брокеру буде заборонено працювати на підставі трудового договору у суб’єкта ріелторської діяльності та одночасно провадити індивідуальну ріелторську діяльність як суб’єкту ріелторської діяльності;

4) брокери повинні будуть проходити професійну підготовку, скласти кваліфікаційний іспит та отримати кваліфікаційне свідоцтво брокера з нерухомості

5) ріелторські послуги надаватимуться на підставі та в межахріелторського договору, істотними умовами якого є:

• предмет та строк дії договору;

• вид, мета та строк надання ріелторських послуг;

• реквізити сертифіката суб’єкта ріелторської діяльності;

• зазначення об’єкта (об’єктів) нерухомості щодо якого (яких) надаються ріелторські послуги, а також його ідентифікаційних даних, якщо об’єкт (об’єкти) є індивідуально визначеними;

• розмір та умови оплати ріелторських послуг, а також, у разі наявності, фактичних витрат, необхідних для виконання договору;

• права, обов’язки та відповідальність сторін;

• порядок звітності суб’єкта ріелторської діяльності перед споживачем про стан виконання ріелторського договору.

Ріелторські договори повинні будуть реєструватися в Єдиній інформаційній базі даних у сфері ріелторської діяльності, яка поки що не сформована.

6) суб’єкти ріелторської діяльності матимуть право на подання ріелторського запиту, зокрема, до органів державної влади, органів місцевого самоврядування щодо надання таким суб’єктам інформації, копій документів необхідних суб’єкту ріелторської діяльності для надання ріелторських послуг за укладеним ріелторським договором;

7) Для реалізації Законопроекту №3618 мають бути створені наступні бази/реєстри:

• Єдина інформаційна база даних у сфері ріелторської діяльності;

• Єдиний реєстр фізичних осіб, юридичних осіб та професійних об’єднань у сфері ріелторської діяльності;

Окремо слід відмітити, що Законопроект №3618 містить статтю 34 (тотожний зміст якої пропонується доповнити статтею 638 Цивільного кодексу України) в якій вказано про те, що істотною умовою договору, за яким об’єкт нерухомого майна, його частина відчужується, реалізується та/або передається в найм (оренду), позичку фізичною особою, є індивідуальний реєстраційний номер інформаційного паспорта об’єкта нерухомості в Єдиній інформаційній базі даних у сфері ріелторської діяльності відповідно до Закону України «Про ріелторську діяльність в Україні. При цьому, формування інформаційного паспорта здійснюється суб’єктом ріелторської діяльності на підставі внесених ним даних до Єдиної інформаційної бази даних у сфері ріелторської діяльності.

Що це означає для:

Власників нерухомого майна: у разі прийняття Законопроекту №3618 у відповідній редакції, перед власниками нерухомого майна постане законодавча імперативна необхідність в укладенні ріелторських договорів з посередниками – суб’єктами ріелторської діяльності для здійснення операцій з нерухомістю (крім операцій з дарування та спадкування нерухомого майна), що автоматично призведе до обмеження права власників нерухомості самостійно розпоряджатися своїм нерухомим майном без залучення ріелтора. Що є недопустимим – жодна країна світу не вимагає звернення до ріелтора, щоб продати своє майно або придбати чи здати в оренду. Це вільний ринок і клієнт сам обирає, чи буде він працювати з ріелтором, чи зможе самостійно провести операцію.

Щоб продати своє майно або здати його в оренду, законопроект змушує вносити інформацію в Реєстр і без цього неможливо розпоряджатися своїм майном, нотаріуси не можуть засвідчити договір на відчуження об’єкта.

Ріелторів: монополізацію ріелторських послуг і обмеження доступу до ринку. Здавалося б, від прийняття цього закону ріелтори тільки виграють, але ні. В проекті передбачено обов’язок реєструвати всі ріелторські договори в Єдиній базі даних. В ньому чітко прописано – щоб займатися ріелторською діяльністю, необхідно бути членом спеціально створеної громадської організації, яка буде давати брокерам право працювати на ринку. А ось порядок створення організації і хто її буде контролювати, в проекті закону не вказано. До того ж, статус агента або брокера может набути особа, яка відповідає Вимогам якості Надання ріелторських послуг- самі вимоги в законопроекті на прописані.

Учасників ринку: якщо раніше комісія для споживача складала 2-3% від вартості при продажу та 50% місячної оплати при оренді, то після прийняття закону ціни можуть вирости.

Олександр Герасько, юрисконсульт компании Nota Group