Відкриття реєстрів: як під час війни купити та продати нерухомість

Днями київські центри надання адміністративних послуг (ЦНАП) відновили приймання документів для реєстрації прав на нерухомість. Відтак процедура купівлі/продажу квартир починає відновлюватися, незважаючи на воєнний стан. Як оформити таку угоди під час війни і на що звертати увагу, розповіла Mind провідний юрисконсульт Nota Group Ганна Кравчук. 

Через військову агресією Російської Федерації проти України Державне підприємство «Національні інформаційні системи» (надалі – ДП «НАІС») тимчасово призупинило роботу Єдиних та Державних реєстрів Міністерства юстиції України, створення та забезпечення функціонування яких належить до компетенції Міністерства юстиції України.

Таке рішення було прийнято з метою недопущення будь-яких несанкціонованих дій з інформацією реєстрів зі сторони ворога.

Відтак функціонування Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ),  в якому фіксуються всі дії щодо нерухомого майна, теж було припинено.

Звісно, життя триває навіть у воєнний час, тому обмеження доступу до певних реєстрів та вчинення окремих реєстраційних дій у регіонах, де не велись бойові дії, послаблювались.

Для відновлення ринку нерухомості та вирішення нагальних питань Кабінет Міністрів України ухвалив постанову №480 від 19 квітня 2022 року (надалі – постанова), яка 28 квітня 2022 року набрала чинності та відновила роботу ДРРПНМ, при цьому встановлюючи певні норми та правила щодо порядку доступу та вчинення реєстраційних дій.

Де можливий доступ до реєстрів?

Одразу зауважимо, що доступ до реєстру можливий лише в певних регіонах нашої країни. Перелік адміністративно-територіальних одиниць, в яких не відновлено доступ до реєстру, визначено наказом Мін’юсту №1429/5 від 11 квітня 2022 р.

Хто має право вчиняти реєстраційні дії?

Для включення до переліку нотаріус, який відповідає критеріям, визначеним постановою, подає (надсилає) до відділення Нотаріальної палати України (для приватних нотаріусів) та територіального органу Мін’юсту заяву про включення до переліку в паперовій або електронній (з накладеним кваліфікованим електронним підписом нотаріуса) формі, в якій підтверджує таку відповідність.

У разі проходження перевірки Мін’юст включає нотаріуса до переліку. Даний перелік нотаріусів затверджений наказом Мін’юсту від 3 травня 2022 року №1760/5 «Про затвердження переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна», із змінами та доповненнями.

Які реєстраційні дії дозволені під час війни?

Постанова дає можливість нотаріусам в умовах воєнного стану посвідчувати наступні документи:

• договори щодо відчуження, поділу (виділу) нерухомого майна;
• спадкові договори;
• договори іпотеки, про заміну кредитора (відступлення прав вимоги) за кредитним договором та/або договором іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя;
• встановлення довірчої власності на нерухоме майно;
• договори про визначення розміру часток у праві спільної власності, договори поділу спільного майна подружжя (виділу з нього);
• договори позички, найму (оренди), лізингу будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на строк не менш як три роки;
• договори відчуження цінних паперів, корпоративних прав, у тому числі договори про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення);
• довіреності на право розпорядження нерухомим майном, управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами, на право доступу до індивідуального банківського сейфа;
• справжність підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи;
• видавати свідоцтва про право власності на частку в спільному майні подружжя (колишнього з подружжя) на підставі їх спільної заяви, свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (електронних аукціонів), у тому числі тих, що не відбулися.

Які обмеження запроваджені для реєстраційних дій?

Нотаріусам заборонено посвідчувати:

• акти про передачу нерухомого майна до та із статутних (складених) капіталів (статутних фондів) юридичних осіб, а також договори купівлі-продажу предмета іпотеки, що належить фізичній особі, за споживчим кредитом, крім випадків, коли такий продаж здійснюється за згодою іпотекодавця, викладеною у формі заяви, справжність підпису на якій засвідчено нотаріально, або предметом іпотеки є нерухоме майно, визначене абзацом другим пункту 5-2 Прикінцевих положень Закону України «Про іпотеку»;
• договори щодо відчуження нерухомого майна до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації права власності відчужувача нерухомого майна, крім випадків набуття відчужувачем права власності у порядку спадкування або у результаті визначення розміру часток у праві спільної сумісної власності;
• договори щодо відчуження нерухомого майна, цінних паперів, корпоративних прав, іпотеки, про задоволення вимог іпотекодержателя, встановлення довірчої власності на нерухоме майно (у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), а також нотаріальне засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, які укладаються (підписуються) від імені фізичної особи – відчужувача (іпотекодавця, довірчого засновника) на підставі довіреності.

Як обрати нотаріуса?

Нотаріус може здійснити посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, іпотеки, про встановлення довірчої власності на нерухоме майно виключно за місцезнаходженням такого майна.

Отже, для забезпечення легітимності реєстраційної дії щодо об’єктів нерухомого майна під час воєнного стану радимо виконати наступні кроки та перевірити:

1. Регіон, в межах якого відновлено/не відновлено доступ до реєстру (наказ Мін’юсту №1429/5 від 11.04.2022).
2. Чи включений нотаріус до переліку, згідно з наказом Мін’юсту від 3 травня 2022 року №1760/5.
3. Чи немає у вибраного з переліку нотаріуса заборони на вчинення окремих нотаріальних дій.

Автор: Ганна Кравчук, провідний юрисконсульт Nota Group

Джерело: mind.ua